서울 아파트 거래량이 8월 3900건에 육박하며 지난 6월에 이어 2년 간 최대치를 기록했다.
2021년 9월 금융당국의 대출총량규제로 은행권의 주택담보대출이 중단되기 이전 수준으로 돌아간 것이다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마포·용산·성동구의 거래량이 높게 유지되는 가운데 금천·관악·구로구(금·관·구)와 노원·도원·강북구(노·도·강)의 거래량이 눈에 띄게 늘고 있어서다. 다만 높아지는 시장 채권금리와 특례보금자리론의 중단 등은 9억원 이하 아파트가 밀집한 금·관·구와 노·도·강 거래량을 정체시킬 수 있는 변수로 꼽힌다.
서울 아파트 거래량, 한 달 만에 상승 전환
30일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 8월 3833건으로 연간 최대치였던 지난 6월 거래량(3849건)에 근접했다. 지난 7월 3592건으로 주춤했지만 한 달 만에 다시 반전했다. 지난달 거래량도 관공서 추석 연휴기간에다 신고 기한을 한 달 남겨둔 가운데 1861건이 신고되면서 8월과 비슷한 수치를 나타낼 것으로 예상된다.노·도·강으로 집값 상승세가 퍼지는 흐름이다. 거래량이 가장 많았던 자치구는 노원구로 303건에 달했다. 6월만 해도 송파구(287건)에 이은 두 번째 였는데 증가세를 이어가면서 300건을 돌파했다. 올 들어 8개월 연속 증가세가 이어진 곳은 노원구가 유일하다. 강북구도 지난 8월 187건으로 연초 대비 8배 증가했다. 도봉구는 지난 7월 118건으로 2년간 최대치를 기록했다. 강북구 미아동 우이신설선 솔샘역 남쪽의 SK북한산시티는 8월에만 25건의 거래가 있었다. 지난 5월만 해도 6억원 전후로 거래되던 전용 84㎡ 타입은 지난달 14일 6억8500만원에 손바뀜했다. 노원구에선 월계동 미륭·미성·삼호3차(월계시영)와 상계주공 6·7·9·16단지 등 2000~3000가구 대단지 위주로 거래가 활발하다.
강남3구와 마용성도 고공행진을 이어가고 있다. 강남구(258건), 서초구(191건) 등 강남 3구의 거래량이 서울시 전체 거래량의 19%로 집계됐다. 목동 신시가지 아파트 1~14단지 전체가 토지거래허가구역으로 묶여있는 양천구는 185건으로 지난 8월 거래량이 2년 간 최대치를 나타냈다. 이외에도 역세권 청년주택 입주 등으로 인한 거래량 증가를 제외하면 2년간 최대 거래량을 나타낸 자치구는 은평구, 성북구, 서대문구 등이다.
특례보금자리론보다 낮아진 주담대 금리
지난 26일 특례보금자리론이 중단되면서 9억원 이하 아파트가 밀집한 금·관·구, 노·도·강의 거래량이 줄 수 있다는 전망도 있다. 특례보금자리론은 주담대 금리가 연 5%에 이를 정도로 높았던 연초에 대출 한도가 5억원이면서 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 규제가 적용되지 않아 아파트 매수에 따르는 부담을 크게 줄여줬다.
하지만 은행 주택담보대출 금리가 낮아지면서 특례보금자리론 취소에 따르는 영향은 제한적일 것이란 전망도 있다. DSR 규제 적용의 차이만 있을 뿐 금리와 한도 측면에서 오히려 은행권 주담대가 나은 측면이 있기 때문이다. 대출 중단 전 특례보금자리론 일반형 금리는 연 4.65%~4.95%였다. 지난 8월 실행된 은행 주담대 가중평균금리는 연 4.31%로 특례보금자리론 금리보다 낮았다. 한도 면에서도 생애 최초 구입자는 규제지역에 상관 없이 9억원 이하 주택에 대해 담보인정비율(LTV) 80%까지 대출이 가능하다. 소득만 충분하다면 특례보금자리론 한도(5억원) 이상 충분히 받을 수 있다는 설명이다.
고용노동부 임금직무정보시스템에 따르면 차주별 DSR 40% 규제를 적용하더라도 과장급 평균 연봉 수준(6542만원)에 40년 만기로 특례보금자리론 한도(5억원) 만큼 은행에서 월 218만원 상환 조건으로 주담대를 받을 수 있다. 시장금리가 반등추세라는 점은 변수로 꼽힌다. 혼합금리형 대출의 기준 지표가 되는 금융채 5년물 금리(AAA·민간신용평가사 평균)는 실제로 지난 5월말 연 4.053%에서 9월27일 연 4.448%로 반등했다. 변동금리형 대출 기준 지표인 신규취급액 기준 COFIX 금리는 지난 1월 연 4.29%에서 5월 연 3.44%으로 떨어진 이후 9월 연 3.66%로 소폭 반등한 상태다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
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